マイホームを買い替えるベストタイミングはいつ?ローンなど注意点も解説

2022-03-01

マイホームを買い替えるベストタイミングはいつ?ローンなど注意点も解説

この記事のハイライト
●マイホームの買い替えには、先に新居を買う「買い先行」と、先に現在の家を売却する「売り先行」がある
●マイホームの買い替えは、諸費用がかかるなどのデメリットがあるが、資産価値向上を見込めるなどのメリットも大きい
●買い替えの際には、あらかじめダブルローンや複数回の引っ越しが可能かどうか判断してから、タイミングを検討すると良い

マイホームを買い替えることで、今の生活環境に適した家で過ごせるようになり、利便性が向上するなどメリットは多いです。
しかし、現在の住宅ローンをどうするかなど、悩みも多いのが買い替えです。
そこでこの記事では、マイホーム買い替えのタイミングはいつにすれば良いか、売却時の住宅ローンの扱いや、注意点なども併せてお伝えします。
板橋区、北区の不動産の買い替えをご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

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マイホームを買い替えるタイミング1:住宅ローン

マイホームを買い替えるタイミング1:住宅ローン

住宅ローンが残っていると、マイホームの買い替えはできない、と思っていらっしゃるかもしれませんが、実は住宅ローンが残っていても問題なく買い替えできるケースは多いです。
マイホーム買い替えのタイミングで重視したいのが、住宅ローンの残り(残債)より、さまざまなライフスタイルの変化です。
ご家庭に合ったタイミングで、より現状に適したマイホームに買い替えることができれば、住宅ローンの負担を軽くすることも可能です。
ここでは、2つのタイミングについてご説明します。

買い先行

今のマイホームを売るよりも、新居を先に買うことを「買い先行」と言います。
買い先行では、今の家を売ったお金が入ってこないうちに新居を購入することになるため、資金に余裕がある方向けの方法です。
今の住宅ローンを残したまま、新居でも住宅ローンを契約するという、ダブルローンになるケースも多いため、負担が大きくなります。
しかし、その負担が気にならないのであれば、買い先行ではマイホームが売れるタイミングに左右されず、ゆっくりと新居を探すことができます。
気に入った物件があり、どうしても買い逃したくないときにも、買い先行であれば早い決断ができるでしょう。
仮住まいの必要もなく、1度の引っ越しで完了するのも買い先行のメリットと言えます。

売り先行

今のマイホームを先に売ってから、新居を購入することを「売り先行」と言います。
売り先行では、住みながらの売却となるため、内覧への対応もすることになります。
購入希望者がいつ内覧を希望するかわからないため、常に家を片付けて、予定を空けておくことになります。
ただし、マイホームに変わらず住み続けられるため、売り急ぐことなく、希望に近い条件で売却をすることができるでしょう。
ただし、マイホームを売って引き渡してから新居に引っ越すまでの間、賃貸物件などへの仮住まいが必要となることが多いです。

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マイホームを買い替えるタイミング2:メリットとデメリット

マイホームを買い替えるタイミング2:メリットとデメリット

マイホームをどのタイミングで買い替えるか考えるうえで、メリットとデメリットを検討してみましょう。

マイホームを買い替えるメリット

まず、マイホームを買い替えることのメリットは、現在のライフスタイルに合った住まいに引っ越しができることです。
職場や学校が変わって、今の家から通うには遠い場合、より近い場所に引っ越すことで移動が楽になるでしょう。
最近では、在宅勤務が増えたので快適な個室がほしいとお考えの方も多いようです。
また、家族が増えたので広い家が良い、子どもが独立したので狭い家が良い、というご希望もよくお聞きします。
他にも、介護の負担が少なくなるように、室内に段差のないマンションが良いなど、ライフスタイルの変化に合った家に買い替えることで、より充実した生活が送れるようになります。
また、今後の資産形成を見据え、より資産価値の高い、駅に近いマンションに引っ越すことも可能です。
住宅ローンが多く残っていて、通常では家を売りにくいケースでも、買い替え専用の「買い替えローン」を利用することで、売却が可能となる場合もあります。

マイホーム買い替えのデメリット

マイホームの買い替えはメリットが多いですが、対するデメリットは費用がかかることです。
家の売却にも、購入にも、仲介手数料や税金などの諸費用がかかります。
家の売却には物件価格の約4%、中古住宅の購入には5~6%、新築住宅の購入では4~8%の諸費用かかることが一般的です。
買い先行ではダブルローンの期間があり、売り先行では仮住まいが必要となるなど、費用がかかるタイミングは多いです。

タイミングを工夫してデメリットを減らす

マイホーム買い替えでは、家を売却して引き渡す日と、新居を購入して引き渡しを受ける日を同じにすることで、余計な費用をかからなくすることができます。
決済日を合わせれば、今までの家の住宅ローンを完済する日と、新居の住宅ローン借り入れ日が同じ日になるため、ダブルローンになることもありません。
こうしてタイミングを合わせるためには、売却と購入を同じ不動産会社に依頼すると良いでしょう。
売却においての買主と、購入においての売主、司法書士、金融機関、不動産会社との連絡がスムーズに取ることができるようになります。
同日決済、引き渡しを目指すには、複雑なスケジュール調整が必要となりますが、不動産会社にまとめて依頼できれば、かなりの手間が削減されます。

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マイホームを買い替えるタイミング3:注意点

マイホームを買い替えるタイミング3:注意点

マイホームを買い替えるタイミングを検討するうえで、気を付けたい注意点についてご紹介します。

ダブルローンの負担を理解しておく

買い逃したくない、理想の家が見つかったなどで、買い先行を選択した場合、ダブルローンを余儀なくされることもあります。
旧居がどのくらいの期間で売れるか、はっきりと見積もることは難しいため、いつまで続くかわからないダブルローンに不安感を覚える方も多いです。
ダブルローンは金銭的な負担だけでなく、精神的な負担も大きいことを、あらかじめ理解しておくことが大切です。

値下げするときはしっかり検討する

マイホーム買い替えのために売却しようとしていると、「早く引っ越したい」「ダブルローンを終わらせたい」など、さまざまな理由から、売り急ぎたい気持ちになりやすいです。
家の売却では、3~4か月ほどの期間がかかることが一般的ですが、これより早く売却するためには、相場よりも低い価格を付けることになります。
早く売りたいために、安易な値下げをしてしまって後悔することのないよう、値下げの際にはしっかり検討してからにしましょう。
あまり焦らなくてすむように、余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが重要です。

内覧時は部屋の第一印象を良くしておく

マイホームの買い替えでは、今の家に住みながら売却活動を進めることが多いです。
そのため、売主としての内覧時の対応にも注意点があります。
まずは、物件の第一印象を良くするため、整理整頓、清掃を徹底的におこなうことです。
部屋を広く見せるため、なるべく物を減らしておくことも効果的です。
住んでいると気付かない、部屋のにおい対策も万全にしておきましょう。

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まとめ

マイホームを買い替えるタイミングを決めるうえで重要な住宅ローンや、買い替えのメリットとデメリット、注意点についてご紹介しました。
売却と購入が同時に関わる買い替えでは、事前の計画が重要です。
徳丸住宅販売では、板橋区や北区の不動産ひとすじ40年以上の歴史を持ち、売却も購入も取り扱っております。
板橋区、北区のマイホーム買い替えをご検討中の方は、ぜひお気軽にご相談ください。

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